Nova pravila za turistički najam u Hrvatskoj – što kupci nekretnina trebaju znati?
Kupnja nekretnine na moru oduvijek je bila jedna od najtraženijih opcija za investiciju u Hrvatskoj. Bilo da se radi o apartmanu za povremeni obiteljski odmor ili o nekretnini koja će kroz turistički najam donositi stabilan prinos, interes domaćih i stranih kupaca na atraktivnim lokacijama duž obale i dalje je iznimno velik.
Međutim, početak 2025. godine donio je značajne zakonske promjene koje iz temelja mijenjaju pravila igre. Stupanjem na snagu novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada te izmjena Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, kupci danas prije kupnje moraju puno više pažnje posvetiti dokumentaciji, vrsti nekretnine i novim pravnim okvirima.
Bez brige, priča o kupnji nekretnina za najam u Hrvatskoj nije završila – ona je samo dobila nova, jasnija pravila igre. Kako bismo vam olakšali donošenje odluke, donosimo jasan i detaljan pregled svega što se promijenilo i što to točno znači u praksi za vas kao budućeg vlasnika.
Zašto su se pravila uopće promijenila?
Godinama je turistički najam u Hrvatskoj bio prilično jednostavan: kupili biste stan, podnijeli zahtjev za kategorizaciju i u roku od nekoliko dana ključevi su bili spremni za prve goste. To je donijelo nevjerojatan procvat turizmu, ali je s vremenom stvorilo i ozbiljne izazove u svakodnevnom životu. Mnoge višestambene zgrade preko noći su se pretvorile u “mini-hotele”, što je dovelo do narušavanja kvalitete stanovanja, preopterećenja infrastrukture i čestih nesuglasica među stanarima.
Država je odlučila reagirati kako bi zaštitila kvalitetu stanovanja i usmjerila turizam prema održivom smjeru.
Što su sve donijela nova pravila?
Glavni zaokret u ovoj priči odnosi se na podjelu karata između stanova u zgradama i kuća za odmor. Zakonodavac je odlučio povući jasnu crtu.
1. Stanovi u zgradama (Kratkoročni najam pod povećalom)
Ako se nekretnina iznajmljuje na razdoblje kraće od 30 dana (dakle, klasičan Airbnb i Booking), to se sada službeno smatra kratkoročnim komercijalnim najmom.
- Pravilo 66% + susjedi: Ako danas kupite klasičan stan u stambenoj zgradi i želite se baviti kratkoročnim turističkim najmom, da biste dobili papire za kategorizaciju potrebno je prethodno pribaviti pisanu suglasnost ostalih suvlasnika koji drže više od 66% ukupne površine zgrade.
- Najvažniji detalj: Među tih 66% obvezno moraju biti vaši prvi susjedi – dakle, svi oni s kojima predmetna nekretnina dijeli zid, te stanovi neposredno iznad i ispod vašeg.
2. Najam za više osoba
- Zakon je odlučio stati na kraj prenapučenim stanovima. Ako planirate stan iznajmljivati za pet ili više punoljetnih, međusobno nepovezanih osoba (što je čest slučaj kod smještaja stranih radnika ili studenata), to se sada smatra “najmom za više osoba”. Za takav oblik najma također vam je potrebna suglasnost 66% suvlasnika, uključujući prve susjede.
3. Zgrade postaju pravne osobe (Zajednica suvlasnika)
- Uveden je potpuno novi pojam – “zajednica suvlasnika”. Zgrade sada dobivaju pravnu osobnost i vlastiti OIB. Što to znači za vas? To će drastično olakšati sve upravne i sudske postupke, ali što je još važnije, zgradama će biti daleko lakše aplicirati za EU fondove i subvencije namijenjene obnovi fasada, energetskoj obnovi i ugradnji solarnih elektrana. To dugoročno podiže vrijednost same nekretnine.
4. Olakšano donošenje odluka u zgradi
Kako bi se izbjegle situacije u kojima jedan problematičan stanar blokira cijelu zgradu, smanjene su potrebne većine za donošenje ključnih odluka:
- Hitni popravci: Više uopće nije potrebna suglasnost suvlasnika, upravitelj reagira odmah.
- Nužni popravci (npr. sanacija krova ili lifta): Dovoljna je suglasnost jedne trećine (33%) suvlasnika (prije je trebalo preko 50%).
- Redovno upravljanje (odabir predstavnika stanara, ugradnja novog dizala): Potrebna je suglasnost više od 50% suvlasnika.
- Investicijsko održavanje (velika nova ulaganja na zgradi): Potrebna je suglasnost 80% suvlasnika (prije je bilo potrebno 100%).
5. Velike ovlasti komunalnih redara
Komunalni redari sada imaju zakonsku ovlast ulaska i nadzora nad provedbom zakona. Oni mogu narediti hitne mjere za otklanjanje nepravilnosti ako primijete:
- Neovlaštene građevinske radove koji narušavaju statiku zgrade (npr. rušenje nosivih zidova u stanu).
- Bespravno zatvaranje balkona ili loggia.
- Ugradnju klima uređaja ili drugih uređaja na uličnu fasadu zgrade.
6. Strože prekršajne kazne
Novi zakon uveo je ozbiljne financijske kazne za nepoštivanje pravila:
- Za upravitelje zgrada koji ne rade svoj posao: od 700 do 5.500 eura.
- Za suvlasnike (vlasnike stanova) koji krše pravila ili izvode nelegalne zahvate: od 400 do čak 10.000 eura.
- Za izvođače nezakonitih radova na zgradi: od 5.500 do 10.000 eura.
Tko je “domaćin”, a tko ne?
Jedna od najvećih novosti je uvođenje službenog pojma „domaćina” . Domaćinom se smatra onaj iznajmljivač koji ima prijavljeno prebivalište na području županije ili otoka na kojem se nalazi nekretnina (npr. iznajmljuje sobu u kući u kojoj i sam živi).
Međutim, zakon jasno naglašava: domaćinom se ne smatra iznajmljivač koji pruža uslugu smještaja u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi. To znači da se kupnja stana u zgradi s namjerom turističkog najma sada zakonski smatra čistom komercijalnom djelatnošću, bez obzira na to gdje vlasnik živi.
Što je s postojećim kategorizacijama i prijelaznim razdobljima?
Zakon je mislio i na postojeće iznajmljivače, pa je ostavio prijelazno razdoblje od 5 godina (do 31. prosinca 2029.) u kojem i stari iznajmljivači u zgradama moraju uskladiti svoje suglasnosti kako ne bi izgubili pravo na rad. Zbog toga je iznimno važno svaku nekretninu i njezinu postojeću dokumentaciju provjeravati pojedinačno.
Lokalni porezi krojeni po gradovima
Nema više univerzalnih pravila za cijelu državu. Od 2025. godine gradovi i općine dobili su pravo sami određivati visinu poreza na nekretnine i paušalnih poreza po krevetu. Pojedini gradovi mogu kroz vlastite lokalne odluke dodatno ograničiti izdavanje novih rješenja u preopterećenim zonama (poput starih gradskih jezgri), što znači da se prije kupnje moraju detaljno proučiti i lokalni prostorni planovi.
Što sve ovo znači za vas kao kupca nekretnine?
Ove izmjene ne znače da je kupnja nekretnine za najam loša ideja – naprotiv, one uvode red na tržište i dugoročno štite vašu investiciju od nelojalne konkurencije i zapuštenih zgrada. Međutim, profil traženih nekretnina se promijenio, a fokus kupaca prebacio se na dvije sigurne opcije:
A) Samostojeće kuće i vile
Budući da se najveći dio novih zakonskih restrikcija odnosi na višestambene zgrade, samostojeći objekti, obiteljske kuće i luksuzne vile s bazenom potpuno su izuzeti iz ovih pravila. Kod njih nema skupljanja potpisa stanara niti ovisnosti o susjedima. Zato naši kupci danas sve češće biraju:
- kuće s bazenom,
- vile s većom razinom privatnosti,
- novogradnja,
- nekretnine na mirnijim lokacijama,
- te objekti koji se mogu koristiti tijekom cijele godine.
Ako ipak preferirate apartmane, mi vas usmjeravamo prema nekretninama koje već imaju urednu povijest najma ili projektima koji su u startu pravno definirani za turističku namjenu.
B) Stanovi u zgradama s uhodanim poslom ili namjenskom novogradnjom
Ako ipak želite kupiti stan, ključno je provjeriti suvlasničke odnose u zgradi, ima li zgrada urednu dokumentaciju (uporabnu dozvolu) te kakvi su lokalni porezi (koje od 2025. svaka općina i grad propisuju autonomno).
Nekretnine iz naše ponude koje se već uspješno iznajmljuju
U našoj ponudi trenutno se nalazi i nekoliko nekretnina koje se već koriste za turistički najam te imaju vrlo dobru popunjenost tijekom sezone.
Pogledajte dio izdvojene ponude:
• Apartman uz more u Privlaci
https://www.emporia-nekretnine.com/property/apartman-a1602-privlaka/
• Kuća s bazenom u Kožinu
https://www.emporia-nekretnine.com/property/kuca-h737-zadar-okolica-kozino/
• Moderna kuća s bazenom u Murvici
https://www.emporia-nekretnine.com/property/kuca-h762-policnik-murvica/
• Kuća za odmor u okolici Ražanca
https://www.emporia-nekretnine.com/property/kuca-h738-razanac-radovin/
• Kuća s bazenom u Zatonu kod Nina
https://www.emporia-nekretnine.com/property/kuca-h525-nin-zaton/
• Moderna kuća za odmor u Zatonu kod Nina
https://www.emporia-nekretnine.com/property/kuca-h614-nin-zaton/
• Luksuzna vila na otoku Ugljanu – Kali
https://www.emporia-nekretnine.com/property/kuca-h706-otok-ugljan-kali/
Emporia savjet: Ne lutajte sami kroz propise
Tržište nekretnina postalo je profesionalnije, što je zapravo dobra vijest za ozbiljne kupce. Sve se više traže kvalitetne nekretnine s urednom dokumentacijom, dobrom lokacijom i jasnim mogućnostima korištenja.
Kod kupnje nekretnine za turistički najam važno je od početka jasno definirati plan korištenja nekretnine – za vlastiti odmor, povremeni najam ili dugoročnu investiciju. Upravo o tome često ovise lokacija, tip nekretnine i karakteristike koje će kupcu dugoročno biti najvažnije.
U Emporia nekretninama kupcima nastojimo pružiti što više relevantnih informacija vezanih uz samu nekretninu, dokumentaciju i mogućnosti korištenja objekta kako bi cijeli proces bio što jasniji i jednostavniji.
Posebno kada se radi o nekretninama zanimljivima za turistički najam, kupcima možemo izdvojiti objekte koji se već uspješno koriste tijekom turističke sezone ili imaju karakteristike koje su danas posebno tražene među gostima – poput dobre lokacije, blizine mora, privatnosti, bazena ili kvalitetne novogradnje.
Nova pravila ne mijenjaju činjenicu da su nekretnine uz more u Hrvatskoj i dalje vrlo tražene. Ona samo dodatno naglašavaju važnost kvalitetne nekretnine, uredne dokumentacije i dobre pripreme prije kupnje.
Želite saznati više?
Na našem blogu možete pronaći dodatne informacije, savjete i aktualne teme vezane uz kupnju nekretnina, turistički najam i tržište nekretnina u Hrvatskoj:
https://www.emporia-nekretnine.com/blog-o-nekretninama/
Kontaktirajte nas
📍 Emporia nekretnine – Zadar
Ulica Svetog Vinka Paulskog 32, 1. kat
23000 Zadar
📞 +385 23 300 000
📍 Emporia nekretnine – Sukošan
D-Marin, Glavna zgrada
Dr. Franje Tuđmana 24
23206 Sukošan
📞 +385 23 300 000
