Prodaja bez poreza već nakon 2 godine? 5 stvari koje trebate znati o porezima na nekretnine u Hrvatskoj

Sanjate o stanu uz more ili kući s pogledom na Jadran? Onda ste se sigurno već zapitali: koliko će me to koštati u porezima – pri kupnji, iz godine u godinu i jednog dana pri prodaji?

Odgovor bi vas mogao ugodno iznenaditi. Izdvojili smo za vas pet najvažnijih poreznih činjenica i odmah ih usporedili s Njemačkom, Austrijom i Italijom.

1. Jeste li znali da pri kupnji plaćate samo 3 % poreza na promet nekretnina?

Kupite li u Hrvatskoj rabljenu nekretninu, jednokratno plaćate 3 % poreza na promet nekretnina na tržišnu vrijednost. Kupite li novogradnju izravno od investitora koji posluje kao tvrtka, porez na promet uopće ne plaćate. Tada se obračunava PDV od 25 %, koji je u pravilu već uključen u cijenu.

Usporedbe radi: u Njemačkoj, ovisno o saveznoj državi, plaćate od 3,5 % (Bavarska) do 6,5 % (primjerice Sjeverna Rajna-Vestfalija). U Austriji je to 3,5 % plus 1,1 % upisne pristojbe. U Italiji se za drugu nekretninu plaća 9 % poreza na registraciju, ali na katastarsku vrijednost.

2. Jeste li znali da vaš stan za odmor u Zadru može koštati samo oko 42 eura poreza godišnje?

Od 2025. u Hrvatskoj postoji godišnji porez na nekretnine od 0,60 do 8,00 eura po m² korisne površine. Točan iznos određuje općina ili grad. Ako u nekretnini stalno živite ili je dugoročno iznajmljujete najmanje 10 mjeseci godišnje, ne plaćate ništa.

Grad Zadar odlučio se za najniži mogući iznos: 0,60 eura po m². Za stan za odmor od 70 m² to je 42 eura godišnje.

3. Jeste li znali da već nakon dvije godine možete prodati nekretninu bez poreza?

To je vjerojatno najveća razlika u odnosu na Njemačku. Prodate li svoju nekretninu u Hrvatskoj a prošlo je više od dvije godine nakon kupnje, u Hrvatskoj ne plaćate ni centa poreza na zaradu.

Prodate li ranije, plaća se 24 % na zaradu. Ako ste u nekretnini sami stanovali ili je otuđite bračnom drugu ili članovima uže obitelji, prodaja je oslobođena i prije isteka dvije godine. Važno: tko u pet godina proda više od tri nekretnine iste vrste, plaća porez bez obzira na to koliko ih je dugo imao.

A u Njemačkoj? Tamo čekate deset godina da istekne takozvani špekulativni rok; prije toga plaćate porez po svojoj osobnoj stopi poreza na dohodak, do 45 %. U Austriji se plaća 30 % poreza na dobit od nekretnina, bez obzira na to koliko dugo ste vlasnik, osim za glavno prebivalište. U Italiji je to 26 % ako prodate unutar pet godina.

4. Jeste li znali da na prihod od najma efektivno plaćate samo 8,4 % poreza?

Iznajmljujete li dugoročno, Porezna uprava paušalno priznaje 30 % troškova. Na preostalih 70 % plaćate 12 % poreza, dakle efektivno 8,4 % bruto najamnine.

Iznajmljujete li turistima, plaćate fiksni godišnji paušal po krevetu: ovisno o općini od 20 do 300 eura, u Zadru 100 eura.

U Njemačkoj i Austriji prihod od najma ulazi u ukupni dohodak i oporezuje se po stopama do 45 % odnosno 55 %.

5. Jeste li znali da vaša djeca nekretninu u Hrvatskoj nasljeđuju bez poreza?

Naslijede li nekretninu ili je dobiju na dar vaš bračni drug, djeca ili roditelji, prema Hrvatskom pravu porez se ne plaća. Ostali nasljednici plaćaju 3 %.

Sve na jednom mjestu

Porez	Hrvatska	Njemačka	Austrija	Italija
Porez pri kupnji (rabljena nekretnina)	3 %	3,5–6,5 % ovisno o saveznoj državi	3,5 % + 1,1 % upis = 4,6 %	9 % katastarske vrijednosti (druga nekretnina)
Godišnji porez na nekretnine	0,60–8,00 €/m²; nema ga za stalno stanovanje i dugoročni najam	godišnji porez na nekretnine, ovisi o općini	godišnji porez na nekretnine, ovisi o općini	porez na nekretnine 0,86–1,06 % katastarske vrijednosti
Porez na dobit od prodaje	0 % nakon 2 godine; ranije 24 %	0 % tek nakon 10 godina; ranije do 45 %	30 %, neovisno o roku	26 % unutar 5 godina
Dugoročni najam	12 % na 70 % najamnine = 8,4 %	progresivno do 45 %	progresivno do 55 %	21 % (paušalni porez na najam)

Dobro je znati prije kupnje

Njemačka i Austrija s Hrvatskom imaju ugovore o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja. Prema njima prihodi od nekretnine u Hrvatskoj mogu se oporezivati u Hrvatskoj.

Iznosi lokalnih poreza određuju gradovi i općine i mogu se mijenjati, a za porezne obveze u svojoj zemlji kupcima savjetujemo kratak razgovor s poreznim savjetnikom.

Naš savjet

Porezi nisu jedini razlog za nekretninu uz more, ali su prilično dobar razlog. Niski troškovi kupnje i posjedovanja te mogućnost prodaje bez poreza već nakon dvije godine čine vašu investiciju u Hrvatskoj posebno fleksibilnom.

Želite saznati više?

Istražite i ostale korisne teme na našem blogu o nekretninama ili ako vam je potrebna pomoć pri kupnji ili prodaji nekretnine, pošaljite nam upit.

Kontaktirajte nas

Emporia nekretnine – Zadar, Ulica Svetog Vinka Paulskog 32, 1. kat, 23000 Zadar, +385 23 300 000