Međutim, početak 2025. godine donio je značajne zakonske promjene koje iz temelja mijenjaju pravila igre. Stupanjem na snagu novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada te izmjena Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, kupci danas prije kupnje moraju puno više pažnje posvetiti dokumentaciji, vrsti nekretnine i novim pravnim okvirima.

Bez brige, priča o kupnji nekretnina za najam u Hrvatskoj nije završila – ona je samo dobila nova, jasnija pravila igre. Kako bismo vam olakšali donošenje odluke, donosimo jasan i detaljan pregled svega što se promijenilo i što to točno znači u praksi za vas kao budućeg vlasnika.

Zašto su se pravila uopće promijenila?

Godinama je turistički najam u Hrvatskoj bio prilično jednostavan: kupili biste stan, podnijeli zahtjev za kategorizaciju i u roku od nekoliko dana ključevi su bili spremni za prve goste. To je donijelo nevjerojatan procvat turizmu, ali je s vremenom stvorilo i ozbiljne izazove u svakodnevnom životu. Mnoge višestambene zgrade preko noći su se pretvorile u “mini-hotele”, što je dovelo do narušavanja kvalitete stanovanja, preopterećenja infrastrukture i čestih nesuglasica među stanarima.

Država je odlučila reagirati kako bi zaštitila kvalitetu stanovanja i usmjerila turizam prema održivom smjeru.

Što su sve donijela nova pravila?

Glavni zaokret u ovoj priči odnosi se na podjelu karata između stanova u zgradama i kuća za odmor. Zakonodavac je odlučio povući jasnu crtu.

1. Stanovi u zgradama (Kratkoročni najam pod povećalom)

Ako se nekretnina iznajmljuje na razdoblje kraće od 30 dana (dakle, klasičan Airbnb i Booking), to se sada službeno smatra kratkoročnim komercijalnim najmom.

• Pravilo 66% + susjedi: Ako danas kupite klasičan stan u stambenoj zgradi i želite se baviti kratkoročnim turističkim najmom, da biste dobili papire za kategorizaciju potrebno je prethodno pribaviti pisanu suglasnost ostalih suvlasnika koji drže više od 66% ukupne površine zgrade.
• Najvažniji detalj: Među tih 66% obvezno moraju biti vaši prvi susjedi – dakle, svi oni s kojima predmetna nekretnina dijeli zid, te stanovi neposredno iznad i ispod vašeg.

2. Najam za više osoba

• Zakon je odlučio stati na kraj prenapučenim stanovima. Ako planirate stan iznajmljivati za pet ili više punoljetnih, međusobno nepovezanih osoba (što je čest slučaj kod smještaja stranih radnika ili studenata), to se sada smatra “najmom za više osoba”. Za takav oblik najma također vam je potrebna suglasnost 66% suvlasnika, uključujući prve susjede.

3. Zgrade postaju pravne osobe (Zajednica suvlasnika)

• Uveden je potpuno novi pojam – “zajednica suvlasnika”. Zgrade sada dobivaju pravnu osobnost i vlastiti OIB. Što to znači za vas? To će drastično olakšati sve upravne i sudske postupke, ali što je još važnije, zgradama će biti daleko lakše aplicirati za EU fondove i subvencije namijenjene obnovi fasada, energetskoj obnovi i ugradnji solarnih elektrana. To dugoročno podiže vrijednost same nekretnine.

4. Olakšano donošenje odluka u zgradi

Kako bi se izbjegle situacije u kojima jedan problematičan stanar blokira cijelu zgradu, smanjene su potrebne većine za donošenje ključnih odluka:

• Hitni popravci: Više uopće nije potrebna suglasnost suvlasnika, upravitelj reagira odmah.
• Nužni popravci (npr. sanacija krova ili lifta): Dovoljna je suglasnost jedne trećine (33%) suvlasnika (prije je trebalo preko 50%).
• Redovno upravljanje (odabir predstavnika stanara, ugradnja novog dizala): Potrebna je suglasnost više od 50% suvlasnika.
• Investicijsko održavanje (velika nova ulaganja na zgradi): Potrebna je suglasnost 80% suvlasnika (prije je bilo potrebno 100%).

5. Velike ovlasti komunalnih redara

Komunalni redari sada imaju zakonsku ovlast ulaska i nadzora nad provedbom zakona. Oni mogu narediti hitne mjere za otklanjanje nepravilnosti ako primijete:

• Neovlaštene građevinske radove koji narušavaju statiku zgrade (npr. rušenje nosivih zidova u stanu).
• Bespravno zatvaranje balkona ili loggia.
• Ugradnju klima uređaja ili drugih uređaja na uličnu fasadu zgrade.

6. Strože prekršajne kazne

Novi zakon uveo je ozbiljne financijske kazne za nepoštivanje pravila:

• Za upravitelje zgrada koji ne rade svoj posao: od 700 do 5.500 eura.
• Za suvlasnike (vlasnike stanova) koji krše pravila ili izvode nelegalne zahvate: od 400 do čak 10.000 eura.
• Za izvođače nezakonitih radova na zgradi: od 5.500 do 10.000 eura.

Tko je “domaćin”, a tko ne?

Jedna od najvećih novosti je uvođenje službenog pojma „domaćina” . Domaćinom se smatra onaj iznajmljivač koji ima prijavljeno prebivalište na području županije ili otoka na kojem se nalazi nekretnina (npr. iznajmljuje sobu u kući u kojoj i sam živi).

Međutim, zakon jasno naglašava: domaćinom se ne smatra iznajmljivač koji pruža uslugu smještaja u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi. To znači da se kupnja stana u zgradi s namjerom turističkog najma sada zakonski smatra čistom komercijalnom djelatnošću, bez obzira na to gdje vlasnik živi.

Što je s postojećim kategorizacijama i prijelaznim razdobljima?

Zakon je mislio i na postojeće iznajmljivače, pa je ostavio prijelazno razdoblje od 5 godina (do 31. prosinca 2029.) u kojem i stari iznajmljivači u zgradama moraju uskladiti svoje suglasnosti kako ne bi izgubili pravo na rad. Zbog toga je iznimno važno svaku nekretninu i njezinu postojeću dokumentaciju provjeravati pojedinačno.

Lokalni porezi krojeni po gradovima

Nema više univerzalnih pravila za cijelu državu. Od 2025. godine gradovi i općine dobili su pravo sami određivati visinu poreza na nekretnine i paušalnih poreza po krevetu. Pojedini gradovi mogu kroz vlastite lokalne odluke dodatno ograničiti izdavanje novih rješenja u preopterećenim zonama (poput starih gradskih jezgri), što znači da se prije kupnje moraju detaljno proučiti i lokalni prostorni planovi.

Što sve ovo znači za vas kao kupca nekretnine?

Ove izmjene ne znače da je kupnja nekretnine za najam loša ideja – naprotiv, one uvode red na tržište i dugoročno štite vašu investiciju od nelojalne konkurencije i zapuštenih zgrada. Međutim, profil traženih nekretnina se promijenio, a fokus kupaca prebacio se na dvije sigurne opcije:

A) Samostojeće kuće i vile

Budući da se najveći dio novih zakonskih restrikcija odnosi na višestambene zgrade, samostojeći objekti, obiteljske kuće i luksuzne vile s bazenom potpuno su izuzeti iz ovih pravila. Kod njih nema skupljanja potpisa stanara niti ovisnosti o susjedima. Zato naši kupci danas sve češće biraju:

• kuće s bazenom,
• vile s većom razinom privatnosti,
• novogradnja,
• nekretnine na mirnijim lokacijama,
• te objekti koji se mogu koristiti tijekom cijele godine.

Ako ipak preferirate apartmane, mi vas usmjeravamo prema nekretninama koje već imaju urednu povijest najma ili projektima koji su u startu pravno definirani za turističku namjenu.

    B) Stanovi u zgradama s uhodanim poslom ili namjenskom novogradnjom

Ako ipak želite kupiti stan, ključno je provjeriti suvlasničke odnose u zgradi, ima li zgrada urednu dokumentaciju (uporabnu dozvolu) te kakvi su lokalni porezi (koje od 2025. svaka općina i grad propisuju autonomno).

Nekretnine iz naše ponude koje se već uspješno iznajmljuju

U našoj ponudi trenutno se nalazi i nekoliko nekretnina koje se već koriste za turistički najam te imaju vrlo dobru popunjenost tijekom sezone.

        Pogledajte dio izdvojene ponude:

• Apartman uz more u Privlaci
https://www.emporia-nekretnine.com/property/apartman-a1602-privlaka/

• Kuća s bazenom u Kožinu
https://www.emporia-nekretnine.com/property/kuca-h737-zadar-okolica-kozino/

• Moderna kuća s bazenom u Murvici
https://www.emporia-nekretnine.com/property/kuca-h762-policnik-murvica/

• Kuća za odmor u okolici Ražanca
https://www.emporia-nekretnine.com/property/kuca-h738-razanac-radovin/

• Kuća s bazenom u Zatonu kod Nina
https://www.emporia-nekretnine.com/property/kuca-h525-nin-zaton/

• Moderna kuća za odmor u Zatonu kod Nina
https://www.emporia-nekretnine.com/property/kuca-h614-nin-zaton/

• Luksuzna vila na otoku Ugljanu – Kali
https://www.emporia-nekretnine.com/property/kuca-h706-otok-ugljan-kali/

Emporia savjet: Ne lutajte sami kroz propise

Tržište nekretnina postalo je profesionalnije, što je zapravo dobra vijest za ozbiljne kupce. Sve se više traže kvalitetne nekretnine s urednom dokumentacijom, dobrom lokacijom i jasnim mogućnostima korištenja.

Kod kupnje nekretnine za turistički najam važno je od početka jasno definirati plan korištenja nekretnine – za vlastiti odmor, povremeni najam ili dugoročnu investiciju. Upravo o tome često ovise lokacija, tip nekretnine i karakteristike koje će kupcu dugoročno biti najvažnije.

U Emporia nekretninama kupcima nastojimo pružiti što više relevantnih informacija vezanih uz samu nekretninu, dokumentaciju i mogućnosti korištenja objekta kako bi cijeli proces bio što jasniji i jednostavniji.

Posebno kada se radi o nekretninama zanimljivima za turistički najam, kupcima možemo izdvojiti objekte koji se već uspješno koriste tijekom turističke sezone ili imaju karakteristike koje su danas posebno tražene među gostima – poput dobre lokacije, blizine mora, privatnosti, bazena ili kvalitetne novogradnje.

Nova pravila ne mijenjaju činjenicu da su nekretnine uz more u Hrvatskoj i dalje vrlo tražene. Ona samo dodatno naglašavaju važnost kvalitetne nekretnine, uredne dokumentacije i dobre pripreme prije kupnje.

Želite saznati više?

Na našem blogu možete pronaći dodatne informacije, savjete i aktualne teme vezane uz kupnju nekretnina, turistički najam i tržište nekretnina u Hrvatskoj:
https://www.emporia-nekretnine.com/blog-o-nekretninama/

Kontaktirajte nas

📍 Emporia nekretnine – Zadar
Ulica Svetog Vinka Paulskog 32, 1. kat
23000 Zadar
📞 +385 23 300 000

📍 Emporia nekretnine – Sukošan
D-Marin, Glavna zgrada
Dr. Franje Tuđmana 24
23206 Sukošan
📞 +385 23 300 000

The post Nova pravila za turistički najam u Hrvatskoj – što kupci nekretnina trebaju znati? appeared first on Emporia RealEstate Zadar.

Grad se razvija stabilno i promišljeno, a upravo ta ravnoteža između tradicije i suvremenog načina života čini Zadar jednim od najsigurnijih izbora za kupnju nekretnine – bilo za osobne potrebe ili kao dugoročnu investiciju.

Kvaliteta života na prvom mjestu

Zadar nudi savršen balans između urbanog života i opuštene atmosfere obale. Sve što je potrebno za svakodnevni život nalazi se u neposrednoj blizini – od škola i bolnica do restorana, trgovina i sportskih sadržaja.

Blaga mediteranska klima s više od 2.500 sunčanih sati godišnje dodatno doprinosi kvaliteti života, omogućujući boravak na otvorenom tijekom većeg dijela godine.

Izvrsna povezanost i dostupnost

Jedna od ključnih prednosti Zadra je njegova prometna povezanost. Međunarodna zračna luka povezuje grad s brojnim europskim destinacijama, dok moderna cestovna infrastruktura omogućuje brz i jednostavan dolazak iz svih dijelova Hrvatske.

Takva dostupnost čini Zadar praktičnim izborom ne samo za domaće kupce, već i za strane investitore koji traže sigurnu i lako dostupnu lokaciju.

Raznolika ponuda nekretnina

Tržište nekretnina u Zadru i okolici nudi širok raspon mogućnosti. Od modernih stanova u novogradnji u samom gradu, preko obiteljskih kuća u mirnijim dijelovima, pa sve do luksuznih vila uz more.

Lokacije poput Privlake, Sukošana, Nina i Vira posebno su atraktivne jer nude dodatnu privatnost, ali i dalje zadržavaju blizinu grada i svih njegovih sadržaja.

Stabilan rast i investicijski potencijal

Potražnja za nekretninama u Zadru kontinuirano raste, što ovu regiju čini sigurnim izborom za ulaganje. Razvoj turizma, infrastrukture i kvalitete života dodatno utječu na dugoročnu vrijednost nekretnina.

Zbog toga mnogi kupci danas nekretninu u Zadru ne vide samo kao mjesto za život, već i kao stabilnu investiciju s potencijalom rasta.

Grad bogate povijesti i jedinstvenog identiteta

Zadar ima više od 3.000 godina povijesti, što ga čini jednim od najstarijih gradova na Jadranu. Kroz stoljeća su ga oblikovali Rimljani, Mlečani i Hrvati, ostavljajući bogatu kulturnu baštinu koja je vidljiva na svakom koraku.

Grad je danas poznat i po suvremenim simbolima poput Morskih orgulja i instalacije Pozdrav Suncu, koje ga čine jedinstvenim na svjetskoj razini.

Poznata je i izjava Alfreda Hitchcocka koji je zadarski zalazak sunca opisao kao najljepši na svijetu, što dodatno potvrđuje posebnu atmosferu ovog grada.

Okruženje koje dodatno povećava vrijednost

Jedna od velikih prednosti Zadra je njegova blizina prirodnim ljepotama. U okolici se nalaze nacionalni parkovi Kornati, Paklenica, Krka i Plitvička jezera, što dodatno povećava atraktivnost regije.

Takva kombinacija mora, prirode i kulturne ponude čini ovu lokaciju izuzetno poželjnom za život i odmor.

Kako izgleda proces kupnje

Proces kupnje nekretnine u Zadru može biti jednostavan i siguran uz pravilan pristup. Obično uključuje nekoliko ključnih koraka – od odabira nekretnine i provjere dokumentacije, preko rezervacije i predugovora, pa sve do sklapanja glavnog ugovora i uknjižbe vlasništva.

Uz stručnu podršku, cijeli proces odvija se transparentno i bez nepotrebnog stresa, što kupcima daje dodatnu sigurnost.

Zadar danas predstavlja jednu od najatraktivnijih lokacija za kupnju nekretnine u Hrvatskoj. Kombinacija kvalitete života, stabilnog tržišta i prirodnih ljepota čini ga idealnim izborom za različite profile kupaca.

Bilo da tražite dom, mjesto za odmor ili dugoročnu investiciju, Zadar nudi mogućnosti koje vrijedi ozbiljno razmotriti.

Ako razmišljate o kupnji nekretnine u Zadru ili okolici, slobodno nam se obratite. Rado ćemo vam pomoći pronaći nekretninu koja odgovara vašim željama i voditi vas kroz cijeli proces – sigurno, profesionalno i bez stresa.

U našoj ponudi nalaze se pažljivo odabrane nekretnine na najatraktivnijim lokacijama u Zadru i okolici – od modernih stanova u novogradnji do luksuznih vila uz more.

Pogledajte dio aktualne ponude:

• Moderni stanovi u novogradnji u Zadru  – https://www.emporia-nekretnine.com/rezultati-pretrazivanja/?keyword=&offer=&location=&property-type=stanovi&bedrooms=&bathrooms=&min=&max=&orderby=&order=&feature%5B246%5D=novogradnja
• Kuće s bazenom u Zadru i okolici – https://www.emporia-nekretnine.com/rezultati-pretrazivanja/?keyword=&offer=&location=&property-type=kuce&bedrooms=&bathrooms=&min=&max=&orderby=date&order=desc&feature%5B234%5D=bazen
• Apartmani uz more s pogledom na more – https://www.emporia-nekretnine.com/rezultati-pretrazivanja/?keyword=&offer=&location=&property-type=apartmani&bedrooms=&bathrooms=&min=&max=&orderby=date&order=desc&feature%5B85%5D=pogled-na-more&feature%5B230%5D=1-red-do-mora
• Luksuzne vile na atraktivnim lokacijama – https://www.emporia-nekretnine.com/rezultati-pretrazivanja/?keyword=&offer=&location=&property-type=&bedrooms=&bathrooms=&min=&max=&orderby=&order=&feature%5B85%5D=pogled-na-more&feature%5B39468%5D=luksuzna-nekretnina-hr&feature%5B230%5D=1-red-do-mora

Pogledajte kompletnu ponudu nekretnina:
https://www.emporia-nekretnine.com/

The post Zašto je Zadar jedno od najboljih mjesta za kupnju nekretnine u Hrvatskoj? appeared first on Emporia RealEstate Zadar.

U nastavku donosimo ključne razloge zašto je kupnja nekretnine uz pomoć provjerene i iskusne agencije pametna i dugoročno isplativa odluka.

Pravna sigurnost i provjera dokumentacije – bez neugodnih iznenađenja

Jedan od najvećih rizika pri samostalnoj kupnji nekretnine krije se u dokumentaciji. Vlasnički odnosi, tereti i zabilježbe, legalnost gradnje te usklađenost stvarnog stanja s prostornim planovima često nisu odmah vidljivi kupcu.

Pouzdana agencija za nekretnine provjerava kompletnu pravnu dokumentaciju prije nego što vam nekretninu uopće predstavi. Time se na vrijeme otkrivaju potencijalni problemi i izbjegavaju situacije koje kasnije mogu dovesti do skupih sudskih sporova, dodatnih troškova ili čak nemogućnosti upisa vlasništva. Pravna sigurnost temelj je sigurne kupnje nekretnine.

Lokalno znanje i realna tržišna cijena

Iskusna lokalna agencija poznaje stvarne tržišne cijene po pojedinim lokacijama, prednosti i nedostatke različitih kvartova te potencijal rasta vrijednosti nekretnine. Takvo znanje omogućuje kupcima realnu procjenu isplativosti i jasnu razliku između dobre investicije i precijenjene ponude.

Svakom klijentu pristupamo individualno, uzimajući u obzir njegove konkretne zahtjeve, budžet i planove, te aktivno tražimo nekretninu koja po lokaciji, strukturi i cijeni najbolje odgovara njegovim željama.

Kupnja nekretnine bez stručnog savjeta često znači plaćanje više nego što nekretnina realno vrijedi, dok profesionalno vođenje pomaže u donošenju informirane i sigurne odluke.

Ušteda vremena i jednostavniji kupoprodajni proces

Suradnja s pouzdanom agencijom značajno štedi vrijeme i pojednostavljuje cijeli proces kupnje. Agencija preuzima komunikaciju s prodavateljem, organizira razgledavanja, priprema ugovornu dokumentaciju te koordinira suradnju s odvjetnicima, javnim bilježnicima i bankama.

Kupac se tako može usredotočiti na donošenje odluke, dok agencija vodi proces od prve ponude do primopredaje ključeva. Iskusna agencija donosi i pregovaračku sigurnost, jer zahvaljujući poznavanju tržišta osigurava jasno definirane uvjete, rokove i potpunu zaštitu interesa kupca.

Sigurna kupnja nekretnine za strane državljane

Strani kupci posebno imaju koristi od suradnje s pouzdanom lokalnom agencijom jer dobivaju jasno objašnjen pravni okvir, profesionalnu komunikaciju na engleskom i njemačkom jeziku te stručno vođenje kroz sve administrativne korake kupoprodajnog procesa.

Takav pristup smanjuje nejasnoće, izbjegava pogreške i omogućuje siguran, pregledan i učinkovit proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj – od prvog upita do završetka kupoprodaje.

Podrška i nakon kupnje nekretnine

Kvalitetna agencija ne završava suradnju potpisom ugovora. Često pomaže i s:

• prijenosom režija

• preporukama za održavanje

• upravljanjem nekretninom

Takva dugoročna podrška predstavlja dodatnu vrijednost i sigurnost za kupca, posebno kod investicijskih nekretnina ili kupnje iz inozemstva.

Zaključak

Kupnja nekretnine uz pomoć pouzdane agencije znači manje rizika, više sigurnosti i bolju odluku. Stručno vođenje, provjerene informacije i snažno lokalno znanje ključni su za uspješan i bezbrižan proces kupnje.

Ako želite sigurnu kupnju nekretnine, transparentan proces i profesionalnu podršku od prvog koraka do useljenja, suradnja s pouzdanom lokalnom agencijom pravi je izbor.
Uz Emporia Real Estate dobivate partnera koji razumije tržište i vaše potrebe te vas vodi jasno i pouzdano kroz cijeli proces.

Za kupnju nekretnine u Zadru i okolici, slobodno nam se obratite.

The post Zašto kupovati nekretninu uz pomoć pouzdane agencije za nekretnine appeared first on Emporia RealEstate Zadar.

Radi se o dijelu Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske, prvog strateškog dokumenta koji obuhvaća cjelovitu viziju stanovanja u zemlji. Cilj je jasan – učiniti stanovanje priuštivim, a istodobno zadržati kvalitetu i pravnu sigurnost.

Tko može ostvariti pravo na povrat?

Pravo na financijsku potporu imaju državljani Republike Hrvatske koji ispunjavaju određene uvjete:

• kupoprodajni ugovor mora biti sklopljen nakon 1. siječnja 2025.,
• kupac ne smije biti stariji od 45 godina,
• podnositelj i članovi obitelji moraju imati prebivalište na adresi kupljene nekretnine,
• potrebno je da je plaćen porez na promet nekretnina ili PDV,
• kupac i njegova uža obitelj ne smiju već posjedovati drugu nekretninu za stanovanje.

Važno: Nekretnina se mora koristiti za stanovanje – ako se proda, iznajmi ili ne koristi u roku od pet godina, potpora se mora vratiti.

Kolika je maksimalna kvadratura?

Pravilnik razlikuje stanove i kuće, a veličina nekretnine ovisi o broju članova kućanstva. Primjerice, za samca je propisana površina stana do 50 m², dok četveročlana obitelj može dobiti potporu za stan do 90 m². Kod kuća su granice uvećane za 50 %.

Dopuštena je kupnja i većeg prostora (do 50 % veća površina), ali se povrat računa samo u okviru propisanih kvadratura.

Kako se izračunava potpora?

Osnovicu za izračun čini korisna površina stana ili kuće pomnožena s prosječnom cijenom kvadrata u određenoj jedinici lokalne samouprave. Te podatke redovito objavljuje Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Ako je kupoprodajna cijena veća od prosječne, obračun se vrši prema prosječnoj cijeni. Ako je manja, računa se prema ugovorenoj cijeni.

Za okvirni izračun povrata dostupan je i službeni kalkulator na stranici Ministarstva:
👉 Informativni izračun povrata poreza

Gdje i kako podnijeti zahtjev?

Zahtjev se podnosi Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), uz svu potrebnu dokumentaciju: ugovor o kupoprodaji, dokaz o prebivalištu, podatke o nekretnini, potvrdu o uplati poreza i ostalo što je propisano. Potpore se isplaćuju prema redoslijedu zaprimanja potpunih zahtjeva.

Zaključak

Ove mjere donose značajno olakšanje svima koji žele kupiti ili graditi svoj prvi dom. Povrat poreza i PDV-a može predstavljati ozbiljan financijski poticaj i prekretnicu na putu do samostalnog stanovanja. Ako ste mlađi od 45 godina i prvi put rješavate svoje stambeno pitanje, svakako istražite uvjete i provjerite koliki iznos povrata možete ostvariti putem kalkulatora.

Provjerite našu aktualnu ponudu nekretnina.

The post Porezne olakšice za kupnju prve nekretnine – što sve trebate znati appeared first on Emporia RealEstate Zadar.